법인으로 집 사면 생기는 일 : 취득세·양도세 차이 총정리

 

법인으로 집을 사면 세금이 어떻게 달라질까요?
취득세부터 양도세까지 2025년 최신 기준으로 완벽 정리해드립니다.

 

 

최근 투자 목적이든 사업 목적이든 ‘법인 명의로 집 사기’에 관심 가지는 사람들이 늘고 있습니다.

일부 유튜브나 블로그에서는 "세금 줄일 수 있다", "명의 리스크를 피할 수 있다"는 말이 떠돌지만, 실제로는 상황에 따라 세금이 오히려 더 나올 수도 있고, 규제가 강력히 적용될 수도 있어요.

 

특히 2020년 이후 정부의 부동산 법인 규제가 강화되면서, 세금 구조 자체가 일반 개인과는 완전히 달라졌습니다.

이 글에서는 법인으로 집을 사면 생기는 실제 변화, 취득세, 보유세, 양도세 등에서 어떤 차이가 있는지 하나하나 정확하게 알려드릴게요.

 

 

법인으로 집 사면 생기는 일

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법인으로 집을 사면, 뭘 먼저 알아야 할까?

먼저 기억할 점은 딱 하나.

법인은 ‘주택 투기 차단 대상 1순위’로 분류된다는 것.

 

 

즉, 단순 투자 수단이 아니라 엄청난 세금 부담과 규제를 감수해야 해요.
그럼에도 일부는 절세나 자산 분산 목적으로 법인 명의를 활용하고 있죠.

 

개인과 가장 다른 부분은 세금 구조.
자, 하나씩 볼게요.

 

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법인 명의로 집을 사면? 일단 취득세가 '쎕니다'

2020년 이후 정부는 법인 부동산 매입 규제를 강화하면서
법인이 주택을 취득할 때 '중과세율'을 적용하고 있어요.

구분	개인 명의	법인 명의
취득세	1~3% (1주택 기준)	12% 고정

 

즉, 개인은 실거주 목적 1주택이면 1~3% 지만,
법인은 무조건 12%!

💡 예를 들어, 6억짜리 아파트를 법인이 사면 취득세만 7,200만 원이죠.

 

 

이렇게 취득 단계에서 비용 부담이 꽤 큽니다.

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양도세는? 오히려 법인이 유리할 수도 있어요

법인으로 주택을 사면 진짜 세금 폭탄?? "법인으로 주택 취득/보유/매도 시 발생하는 세금을 통해 장단점을 알아보자"

 

 

반대로 양도 단계에서는 상황이 좀 달라져요.

개인이 집을 팔면 최대 45% 누진세 + 지방세 10% 추가로
최대 49.5%까지 세금이 붙을 수 있어요.

그런데 법인은?

• 기본 양도세율 9~25% (2025년 기준 법인세율 적용)
• 다만, 주택 양도 시 추가세율 20%가 붙어요

구분	개인	법인
양도세율	최대 49.5%	기본90~25% + 추가 20%

 

결국 법인도 집 팔면 최대 45% 안팎의 세율이지만,
수익 구조에 따라 절세 전략을 세우기 쉬운 게 장점이에요.
예를 들어, 임대수익 + 법인 지출처리 + 감가상각 등 활용 가능!

 

 

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실무에서 중요한 건 '활용 목적'과 '보유 기간'

법인으로 집을 사는 게 무조건 손해냐?
그건 아니에요. 목적이 무엇이냐에 따라 달라져요.

이런 경우엔 법인 명의가 유리해요

•  부동산임대업 또는 숙박업용 건물 매입
•  감가상각 활용 가능한 상가나 오피스텔
•  향후 상속·증여 플랜이 포함된 자산 운용
•  수익형 부동산 포트폴리오 구성 시

특히 상가나 다가구주택, 신축 후 분양하는 경우 등은
법인이 세무적으로 더 유리한 구조를 만들 수 있어요.

 

 

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법인으로 집 사는 이유는?

그렇다면 왜 이런 불리한 조건에도 불구하고 일부 사람들이 법인을 통해 집을 살까요? 이유는 다음과 같습니다:

장점
1) 양도소득 중과 회피 가능성
다주택자 중과를 피하기 위해 활용.

2) 소득 분산 효과
임대수익을 법인의 소득으로 처리하여 개인 소득 과표를 낮출 수 있음.

3) 장기 재투자
잉여금을 배당하지 않고 재투자하면 현금 유동성 확보 가능.

단점
1) 높은 초기 비용
취득 단계에서 높은 취득세 부담.

2) 종합부동산세 부담
기본공제가 없어 보유 비용이 높음.

3) 양도 시 추가 과세
추가 법인세로 인해 실질 수익률 감소.

 

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실제 세무사무소에서 들은 케이스 공유

제가 자주 자문받는 세무사님 말로는,

"개인 명의로 주택을 여러 채 갖는 것보다,
법인을 세워 임대사업이나 리츠(REITs)처럼 운영하는 방식이
세금도 절감되고, 자산 관리도 체계적으로 된다고 해요."

 

그리고 요즘은 부동산 법인을 만들 때 자녀 명의로 법인을 세워 절세하는 케이스도 자주 등장합니다.

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주의할 점! 법인으로 주택을 사면 이런 단점도 있어요

•  취득세 12%는 무조건 부담
•  주택임대사업자 세제 혜택 X (거의 없음)
•  법인 운영 시 회계·세무 관리 필요 (비용 발생)
•  대출 규제 강함 (담보인정비율 낮고, 금리 높음)

그래서 "단순한 시세차익 목적"이라면 개인 명의가 낫고,
"사업 목적 + 법인 활용 목적"이라면 법인이 전략적으로 쓰이는 거예요.

 

 

 

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한눈에 정리: 법인 vs 개인 세금 비교표

항목	개인	법인
취득세	1~3%	12%
양도세	최대 49.5%	9~25% + 추가 20%
대출 가능성	상대적으로 용이	제약 많음
절세 전략	제한적	감가상각·비용처리 가능
세무 관리	간단	회계, 세무 법인 운영 필수

 

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자주 묻는 질문 (FAQ)

법인 명의 부동산

 

Q1. 법인이 주택을 사면 무조건 손해인가요?
A1. 꼭 그렇지는 않습니다. 임대수익 창출이나 소득 분산 등 특정 목적에 따라 유리할 수 있습니다.

Q2. 공시가격이 낮은 주택은 예외인가요?
A2. 네! 공시가격이 1억 원 이하인 경우 일반 취득세율(1~3%)이 적용됩니다.

Q3. 가족법인을 설립해 절세할 수 있나요?
A3. 가족법인을 활용하면 증여나 상속 과정에서 일부 절세 효과를 누릴 수 있지만, 종합적인 비용과 리스크를 고려해야 합니다.

Q4. 법인의 종부세를 줄이는 방법이 있나요?
A4. 신탁 등을 활용한 전략이 있지만, 현실적으로 큰 효과를 보기 어렵습니다.

Q5. 부동산 매매업으로 등록하면 유리한가요?
A5. 매매업 등록 시 보유 기간 동안 보유세를 회피할 수 있지만, 취득·양도 단계에서 여전히 높은 세금을 부담해야 합니다.

 

 

 

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법인으로 집을 산다는 건 '절세 전략' 그 자체

법인으로 집을 사면 생기는 변화는 단순히 ‘명의만 다르다’는 수준이 아닙니다.
세금, 규제, 관리까지 전혀 다른 세계라고 봐야 해요.
특히 최근 부동산 법인 규제가 대폭 강화된 이후에는, 아무런 전략 없이 법인으로 주택을 구입하는 건 오히려 세금 폭탄을 맞을 수 있어요.

 

결국 중요한 건:
‘왜 법인으로 사려고 하는가?’ 목적이 명확해야 하고,
세무사 상담이나 전문 플랜 없이 접근하면 절세는커녕 세금만 더 내게 될 수도 있습니다.

 

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'법인으로 집 사기' 실제 경험담도 대환영입니다